「不動産業を始めたいので、宅建業免許を取りたい」
そう考えたとき、意外と早い段階で確認しておきたいのが**「事務所」**です。
実は、物件を借りてから「この事務所では宅建業免許が取れない」と分かってしまうと、契約のやり直しや事務所変更が必要になることがあります。
特に、
- 自宅の一室を事務所にしたい
- レンタルオフィスを利用したい
- 他の会社と同じ部屋を使いたい
- マンションの一室を事務所にしたい
という場合は注意が必要です。
今回は、宅建業免許を取得するための事務所要件について、できるだけ専門用語を使わずに解説します。
そもそも宅建業の「事務所」とは？
宅建業法上の「事務所」は、単に住所があればよいというものではありません。
京都府の最新の手引では、宅建業の事務所について、
- 本店・支店として登記されている場所
- それ以外でも、継続的に業務を行える施設を備え、宅建業に関する契約を締結する権限を持つ使用人が置かれている場所
などが事務所として扱われます。
そして、実際に免許を取得するためには、その場所が宅建業を行うための事務所として適切な状態になっていることが重要です。
宅建業の事務所にはどんな条件がある？
京都府の手引では、宅建業の事務所について、
「営業活動の場所として、継続的に使用することができ、社会通念上も事務所として認識される程度の形態を備えていること」
が必要とされています。
簡単に言えば、
「ここで実際に不動産会社として仕事をしています」
と外から見ても分かるような、きちんとした事務所であることが求められるということです。
事務所を選ぶときの5つのポイント
① 継続して使用できる物件か
まず重要なのが、宅建業の事務所として継続的に使用できるかです。
賃貸物件の場合は、
- 賃貸借契約書
- 使用目的
- オーナーの承諾
- 管理規約
などを確認する必要があります。
特に、住宅としてしか使用できない物件を勝手に事務所として使うことはできません。
契約前に、宅建業の事務所として使用できるか確認しておくことが大切です。
② 他の会社や住居部分から独立しているか
宅建業の事務所では、独立性も重要です。
京都府では、事務所調査の確認項目として、
- 他社のスペースと独立しているか
- 住居部分と独立しているか
- 共用部分と区別されているか
- 固定された間仕切りがあるか
- 他の専有部分を通らずに事務所へ出入りできるか
などを確認するとしています。
つまり、
「机を置いたから事務所です」
というだけでは難しい場合があります。
③ 実際に仕事ができる設備があるか
事務所として使用する以上、実際に宅建業務を行える状態であることも必要です。
例えば、
- 事務机
- 電話
- パソコン
- 書類を保管する場所
- 来客対応ができるスペース
などです。
京都府の手引でも、事務机や電話などの事務機器が設置され、来客スペースがあるなど、宅建業務を行う場所としての実態があるか確認するとされています。
④ 外から見ても「事務所」と分かる状態か
宅建業の事務所は、社会通念上も事務所として認識できる程度の形態が必要です。
例えば、
「ホテルの一室を一時的に使う」
といった形では、継続的な営業拠点として認められない可能性があります。
京都府の手引では、テント張りやホテルの一室、来客対応などの営業活動を行うとは認められないような狭小な部屋などを例として挙げています。
⑤ 他の事業と同じ場所を使う場合は特に注意
行政書士、建設業、リフォーム業など、別の事業を同じ場所で行うケースもあると思います。
この場合も、
「同じ部屋に机を並べればOK」
とは限りません。
特に、
- 他社と共同で使用している
- 他の事業のスペースと区別されていない
- 多数の顧客が出入りする店舗と共有している
といった場合は、独立性や顧客情報の管理などについて問題がないか確認する必要があります。
京都府の手引でも、同一事業者の兼業であっても、カフェや物販スペースとの共有などについて、顧客情報の管理等に疑義がないか確認するとしています。
【注意】こんな事務所はNGになる可能性があります
ここからは、具体例を見ていきましょう。
❌ 自宅のリビングの一角
「自宅のリビングに机を置いて不動産会社を始めたい」
というケースです。
生活スペースと事務所スペースが明確に区別されていない場合、事務所として認められない可能性があります。
❌ 他社と同じ部屋を共同利用
一つの部屋に、
「A不動産」
「B株式会社」
の机が並んでいるようなケースです。
それぞれの事務所としての独立性が確保されているかが問題になります。
❌ ホテルの一室
ホテルの一室を借りて営業するような形態は、継続的な宅建業の事務所として認められない可能性があります。
❌ テントなどの簡易的な施設
宅建業の営業拠点として必要な形態を備えていないため、事務所として認められません。
❌ 非常に狭いスペース
机を置くことはできても、来客対応など実際の宅建業務を行うことが難しいほど狭い場合には注意が必要です。
レンタルオフィスやマンションは絶対にダメ？
ここは誤解されやすいところです。
「レンタルオフィスだから絶対にダメ」
「マンションだから絶対にダメ」
と一律に考えるのは適切ではありません。
重要なのは、
- 宅建業の事務所として継続使用できるか
- 他のスペースから独立しているか
- 事務所としての実態があるか
- 契約上、事務所利用が認められているか
- その物件の管理規約などに問題がないか
といった点です。
京都府も、同一フロアに他の会社等と同居する場合やマンションの一室を事務所として使用する場合は、平面図等を持参して申請窓口に相談するよう案内しています。
つまり、
「この物件なら大丈夫だろう」と自己判断して契約する前に確認する
ことが重要です。
宅建業の事務所として比較的検討しやすい物件
例えば、
✅ 独立した事務所
一般的なオフィスビルの一室など。
✅ 独立した店舗・事務所
外部から直接出入りでき、事務所として使用できる物件。
✅ 条件を満たしたマンション等
マンションでも、使用規約や構造、独立性などの条件を確認したうえで、事務所として認められるケースがあります。
ただし、物件ごとの判断が必要です。
物件を契約する前に確認しましょう
宅建業免許を取得する予定なら、
「事務所を借りてから免許申請」
ではなく、
「借りる前に、その物件で宅建業免許を取得できるか確認する」
ことをおすすめします。
確認したいポイントは、
☑ 宅建業の事務所として使用できるか
☑ 賃貸借契約上問題がないか
☑ 管理規約に問題がないか
☑ 他社・住居部分との独立性があるか
☑ 入口や動線が適切か
☑ 事務机・電話・来客スペースなどを設置できるか
☑ 必要な写真や平面図を準備できるか
などです。
京都府の申請でも、事務所について使用権原に関する書面、事務所の写真、平面図などが必要になります。
「良さそうな物件」を見つけたら、契約前に確認
宅建業免許の申請では、事務所そのものだけでなく、
「その場所を本当に宅建業の事務所として使えるのか」
という点が重要になります。
せっかく良い物件を見つけても、
「宅建業での使用が認められていなかった」
「他の会社との区分ができなかった」
となれば、開業計画を変更しなければならない可能性があります。
そのため、不動産業を始める方は、物件選びと宅建業免許の準備を同時に進めることをおすすめします。
まとめ｜宅建業免許は「事務所選び」から始まっています
宅建業免許を取得するためには、宅建士の確保や書類の準備だけではありません。
「どこで不動産業をするのか」
も非常に重要です。
特に、
- 自宅開業
- マンション
- レンタルオフィス
- 他社との共同利用
- 他業種との併設
などを考えている場合は、事務所要件を事前に確認しましょう。
「この物件で宅建業免許は取れる？」
という段階で確認しておけば、契約後のトラブルを避けやすくなります。
京都で不動産業の開業をお考えの方へ
京都府内で不動産業を始める場合、京都府内のみに事務所を設置する場合は京都府知事免許が必要になります。京都府知事免許の新規申請について、現在の京都府の標準処理期間は40日とされています。
当事務所では、
- 宅建業免許の新規申請
- 事務所要件の確認
- 必要書類の確認
- 開業に向けた手続き
- 他の許認可との組み合わせ
などについてご相談いただけます。
「この物件を事務所にして宅建業を始めたいけど、免許が取れるか分からない」
という段階でも、お気軽にご相談ください。
京都市西京区・京都市内を中心に、地域密着で不動産業の開業をサポートしています。
齊藤行政書士事務所
宅建業免許申請・各種許認可をサポート
TEL ：075−286−3093
mail ： xi10tk@gmail.com
〒615-8255 京都府京都市西京区山田箱塚町28−141
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