「宅建業免許を取れば、すぐに不動産営業を始められる」

と思っている方も多いのですが、実はもう一つ重要な手続きがあります。

それが、営業保証金の供託、または保証協会への加入です。

宅建業者は、取引の相手方を保護するための「営業保証」の仕組みを整えなければ、実際に営業を開始することができません。

そして、ここで多くの方が迷うのが、

「1,000万円を供託するのと、保証協会に加入するのは何が違うの？」

という点です。

今回は、京都で宅建業を始める方に向けて、

• 営業保証金とは？
• 保証協会とは？
• それぞれいくら必要？
• どちらを選ぶ人が多い？
• 保証協会に入るメリット・注意点
• 営業開始までの流れ

について、できるだけわかりやすく解説します。

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1．そもそも「営業保証」って何？

宅建業では、土地や建物という高額な財産を扱います。

もし不動産会社との取引でトラブルが起こり、相手方に損害が発生した場合、

「不動産会社が倒産していて、お金を払ってもらえない」

ということになってしまうと大変です。

そこで宅建業法では、取引の相手方を保護するために、宅建業者に一定の保証制度を設けています。

大きく分けると、次の2つの方法があります。

方法①　営業保証金を自分で供託する

法務局などの供託所に、営業保証金を供託します。

方法②　保証協会に加入する

保証協会に加入し、弁済業務保証金分担金を納付することで、営業保証金の供託が免除されます。

つまり、

「営業保証金を自分で供託する」

か、

「保証協会の制度を利用する」

かのどちらかを選ぶことになります。

京都府の現在の宅建業免許申請の手引でも、この2つの方法が案内されています。

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2．営業保証金はいくら必要？

ここは非常に重要です。

営業保証金は、

本店（主たる事務所）

1,000万円

支店など（従たる事務所）

1事務所につき500万円

です。

例えば、

• 本店のみ → 1,000万円
• 本店＋支店1か所 → 1,500万円
• 本店＋支店2か所 → 2,000万円

となります。

これは単なる「申請費用」ではありません。

営業保証金として供託するため、開業時にまとまった資金を用意する必要があります。

この金額は宅地建物取引業法施行令で定められています。

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3．「1,000万円を払う」のではなく「供託」する

ここは少し誤解されやすいところです。

営業保証金の1,000万円は、宅建業免許の手数料として行政に支払うものではありません。

供託所に営業保証金として供託するお金です。

宅建業法では、営業保証金を供託したうえで、その旨を免許権者に届け出た後でなければ、営業を開始してはいけないことになっています。

そのため、

「免許が下りたから、今日から営業開始！」

というわけではありません。

免許取得後に、

営業保証金の供託または保証協会への加入
↓
必要な届出
↓
営業開始

という流れになります。

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4．保証協会を利用するとどうなる？

ここで登場するのが「保証協会」です。

保証協会は、宅建業者が加入することのできる公益社団法人で、取引上の苦情解決や、営業保証金の還付と同様の弁済業務などを行っています。

保証協会の社員になることで、営業保証金そのものを供託する必要がなくなります。

その代わりに、

弁済業務保証金分担金

を納付します。

京都府の現在の手引では、

本店

60万円

支店

1事務所につき30万円

とされています。

つまり、本店だけで比較すると、

	営業保証金	保証協会
本店	1,000万円	60万円
支店1か所	＋500万円	＋30万円
開業時の資金負担	大きい	比較的小さい

という大きな違いがあります。

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5．ただし「60万円だけ払えばいい」というわけではありません

ここも大切なポイントです。

保証協会に加入する場合、

「60万円を払えば終わり」

というわけではありません。

京都府の手引でも、保証協会への加入には審査があり、弁済業務保証金分担金のほかに入会金などの諸経費が必要になると案内されています。

したがって、

「1,000万円と60万円だから、絶対に保証協会のほうが安い」

と単純に考えるのはおすすめできません。

実際には、

• 入会金
• 年会費等
• その他の費用
• 加入する保証協会の制度
• 自社の営業形態

などを確認して、総合的に判断する必要があります。

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6．京都府内には2つの保証協会がある

京都府内で宅建業を始める場合、保証協会には主に2つの選択肢があります。

京都府の手引には、次の2団体が掲載されています。

全国宅地建物取引業保証協会京都本部

いわゆる**「ハトマーク」**で知られている宅建協会系の保証協会です。

不動産保証協会京都府本部

いわゆる**「ウサギマーク」**で知られている不動産会社の団体系の保証協会です。

京都府の手引では、この2つの保証協会について、

どちらか一方にしか加入できない

とされています。

そのため、宅建業を始める際には、

「どちらに加入するのか」

も決める必要があります。

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7．営業保証金と保証協会、結局どっちがいい？

では、一番気になるところです。

結論からいうと、

小規模で宅建業をスタートするなら、保証協会を検討するケースが多い

と考えられます。

特に、

• 個人で宅建業を始める
• 小規模な不動産会社としてスタートする
• できるだけ開業資金を抑えたい
• 仲介業を中心に始める
• まずは1店舗で営業する

という場合です。

1,000万円を営業保証金として拘束するより、保証協会を利用することで、開業時の資金負担を大幅に抑えられるからです。

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8．営業保証金を選ぶメリットは？

では、逆に営業保証金を選ぶメリットはないのでしょうか？

もちろんあります。

例えば、

① 保証協会への加入を必要としない

保証協会に加入せず、自社で営業保証金を供託する方法です。

② 保証協会の会員制度に縛られない

保証協会にはそれぞれ加入手続や会員としてのルールがあります。

それらを踏まえて、

「自社で営業保証金を供託して営業したい」

という考え方もあります。

③ 資金に余裕がある

会社として十分な資金を確保しており、1,000万円の供託が経営上大きな負担にならないのであれば、営業保証金を選択することも考えられます。

ただし、単純に「1,000万円あればいい」という話ではなく、実際の資金繰りとのバランスを考えることが大切です。

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9．保証協会を選ぶメリットは？

一方、保証協会を利用する大きなメリットは、やはり開業時の資金負担を抑えられることです。

例えば本店1店舗で開業する場合、

営業保証金なら1,000万円。

保証協会なら弁済業務保証金分担金60万円。

この差は非常に大きいですよね。

特に、

「物件を借りる」
「内装をする」
「パソコンや事務機器を購入する」
「広告を出す」
「運転資金を確保する」

など、宅建業の開業には他にもお金がかかります。

そのため、営業保証に使う資金を抑えて、事業そのものに資金を回したいという方には、保証協会が有力な選択肢になります。

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10．保証協会に入ると「トラブルが全部保証される」の？

ここは注意してください。

保証協会に加入したからといって、

「不動産会社の経営上の損失を全部保証してくれる」

という制度ではありません。

あくまで、宅建業法に基づく取引相手方の保護のための制度です。

保証協会の社員と宅建業に関して取引をした者は、一定の範囲で、保証協会が供託する弁済業務保証金について弁済を受ける仕組みがあります。

つまり、

営業保証金も保証協会も「取引相手を保護するための制度」

という点がポイントです。

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11．営業開始までの流れ

宅建業免許の申請から営業開始までは、ざっくり次のような流れになります。

STEP1　宅建業免許を申請

事務所、専任の宅建士などの要件を整えて申請します。

↓

STEP2　免許審査

京都府などの免許権者による審査があります。

↓

STEP3　免許

免許通知を受けます。

↓

STEP4　営業保証の手続

ここで、

A：営業保証金を供託する

または

B：保証協会に加入する

のどちらかを行います。

↓

STEP5　必要な届出

営業保証金を供託した場合は供託済みの届出を行います。

保証協会を利用する場合も、必要な書類を提出します。

↓

STEP6　営業開始

必要な手続きが整って、ようやく宅建業の営業を開始できます。

京都府の現在の手引でも、免許後に営業保証金の供託または保証協会への加入手続きを行い、その後に営業開始する流れが示されています。

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12．「免許が下りる前」に準備しておくのがおすすめ

ここまで読んで、

「じゃあ、免許が下りてから保証協会を探せばいいんだ」

と思うかもしれません。

しかし、実務上は早めに準備しておくことをおすすめします。

なぜなら、

• 保証協会への加入審査
• 必要書類の準備
• 入会金等の確認
• 弁済業務保証金分担金の準備
• 供託する場合の資金準備

などがあるからです。

免許申請そのものだけでなく、

「免許が下りた後、どうやって営業開始まで持っていくか」

まで考えて準備しておくとスムーズです。

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13．宅建業免許は「免許を取るだけ」ではありません

ここまでのシリーズでも、

• 宅建業免許が必要なのか
• どんな事務所なら認められるのか
• 専任の宅建士は誰にするのか

といった話をしてきました。

そして今回が、

営業保証金・保証協会

です。

宅建業の開業では、

免許要件を満たす
↓
事務所を準備する
↓
専任の宅建士を確保する
↓
免許申請
↓
営業保証金または保証協会の手続
↓
営業開始

という全体の流れを意識することが大切です。

一つひとつは難しそうに見えても、順番に整理していけば大丈夫です。

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まとめ｜小規模開業なら保証協会をまず検討

今回のポイントをまとめると、

営業保証金の場合

• 本店は1,000万円
• 支店は1か所につき500万円
• 自分で営業保証金を供託する
• 保証協会への加入は不要

保証協会の場合

• 本店は弁済業務保証金分担金60万円
• 支店は1か所につき30万円
• 営業保証金の供託が免除される
• ただし入会金などの諸経費が別途必要
• 京都府内では2つの保証協会から選択する形になる

という違いがあります。

「どちらが正解」というわけではありません。

ただ、これから小規模で不動産業を始める方であれば、開業資金を抑えられるという点から、保証協会への加入を検討するケースが多いでしょう。

一方で、会社の資金力や営業形態によっては、営業保証金を供託する方法が合っている場合もあります。

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京都で宅建業の開業をお考えなら

「宅建業を始めたいけど、何から準備したらいいかわからない」

「事務所はこの場所で大丈夫？」

「専任の宅建士は誰にすればいい？」

「営業保証金と保証協会、どちらを選べばいい？」

宅建業免許は、単に申請書を書いて提出すれば終わりという手続きではありません。

事務所・宅建士・法人・営業保証・保証協会などを一つの流れとして考えることが大切です。

京都市西京区をはじめ、京都市内などで不動産業の開業をお考えの方は、齊藤行政書士事務所でも宅建業免許の新規取得をサポートしています。

「これから不動産会社を始めたい」という段階でも構いません。

まずは、現在の状況を整理するところからご相談ください。

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